АКТИВНАЯ ПОЗИЦИЯ СОБСТВЕННИКА, НОВОСТИ, Обсуждение текущих вопросов и проблем Опции

[Snake]

На каких улицах и какие дома обслуживает ООО УК "Наш дом" смотрите:
http://chernyahovsk.com/forum/index.php?showtopic=4335

Сообщение отредактировал Upravdom - 9.8.2012, 10:57

Причина редактирования: Внесены изменения в адрес

[Upravdom]

Наброски Филимонова Л. С. как должны быть выстроены отношения при управлении многоквартирными домами. Для того, чтобы все это возможно было реализовать необходимы изменения в Жилищный кодекс.


Требования при вхождении в управление многоквартирным домом

1. Управляющие организации и организациями, заключившие договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать приобретают статус лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами с момента вступления в договорные отношения с собственниками помещений и начала исполнения своих обязательств. Товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы приобретают статус лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами с момента регистрации юридического лица и начала исполнения своих обязательств.
2. Перед заключением договора с собственниками помещений конкретного многоквартирного дома данные лица обязаны:
а) изучить порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме, утвержденный решением общего собрания таких собственников;
б) изучить состав общего имущества, подлежащий управлению;
г) произвести осмотр общего имущества и результаты внести в журнал регистрации неисправностей;
в) определить мероприятия необходимые для устранения выявленных неисправностей;
д) рассчитать стоимость мероприятий по устранению выявленных неисправностей;
ж) определить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества исходя из срочности устранения дефектов, объема требуемого финансирования, сроков устранения таких дефектов, состава такого имущества, а также от достигнутого уровня платежей собственников помещений и срока действия договора;
з) рассчитать размер платы собственников помещений за содержание и ремонт жилого помещения на срок действия договора с учетом его индексации при наличии указанных в договоре оснований (например, изменения уровня инфляции, налоговых отчислений, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей). При наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, принятие общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме ежегодных решений об изменении такой платы не требуется;
и) разработать проект договора и предложить его инициатору общего собрания или председателю совета многоквартирного дома для последующего акцептования на общем собрании собственников помещений, проводимом в форме личного присутствия или заочного голосования. Утверждение собственниками помещений проекта договора на общем собрании является его акцептом, если данное условие предусмотрено договором. Договор должен содержать существенные условия в том числе, предусмотренные пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Договор, не предусматривающий существенные условия, считается не заключенным. В этом случае способ управления многоквартирным домом будет считаться выбранным, но не реализованным.
Требования к организации деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

3. Объем обязательств по содержанию и ремонту жилого помещения определяется лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами в зависимости от элементов благоустройства дома, его характеристик, результатов осмотров общего имущества, исходя из состава общего имущества в этом доме, его технического состояния, климатических условий, перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с учетом уровня доступности платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников и срока действия договора. Объем обязательств должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Объем обязательств по содержанию и ремонту жилого помещения вне зависимости от способа управления многоквартирным домом должен быть соразмерен с объемом обязательных платежей собственников помещений в данном многоквартирном доме.
4. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества не должен быть меньше минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, утверждаемого Правительством Российской Федерации.
5. Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, несут ответственность в объеме взятых обязательств и не должны доказывать размер фактических расходов, возникших у них в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.
6. Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны проводить систематический контроль за техническим состоянием общего имущества в многоквартирном доме путем проведения плановых и внеплановых осмотров данного имущества.
Осмотр общего имущества проводится в сроки, предусмотренные в договоре, но не реже двух раз в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
7. Перечни и сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (далее - Перечни работ и услуг) формируются в соответствии с требованиями действующего законодательства и результатами осмотров общего имущества и составляются на срок действия договора, но не менее чем на один год.
В Перечни работ и услуг не включаются отдельно работы по текущему и капитальному ремонту общего имущества, выполняемые по заявкам потребителей, по устранению аварийных работ, при подготовке к сезонной эксплуатации, а также работы и услуги по которым предусмотрены предельные сроки устранения неисправностей. Данные работы выполняются при техническом обслуживании вне зависимости от решения собственников.
8. Размер платы для собственников помещений за содержание и ремонт жилого помещения рассчитывается на срок действия договора исходя из перечней работ и услуг с учетом индексации данного размера с учетом доступности платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Размер платы для собственников помещений за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
9. Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, вправе самостоятельно определять очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества (за исключением сроков, предусмотренных действующим законодательством) в зависимости от фактического технического состояния общего имущества, объема планируемых платежей собственников, производственных возможностей, в том числе при невозможности исполнения обязательства - перенести исполнение данного обязательства на следующий год.
10. Лица, осуществляющие управление многоквартирными домами вправе выполнить работы и оказать услуги не предусмотренные в составе перечней работ и услуг, утвержденных общим собранием, если необходимость их проведения вызвана оперативным устранением угрозы жизни и здоровья проживающих в многоквартирном доме, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу собственников помещений, а также в связи с предписанием контрольных и надзорных органов, о чем данные лица обязаны проинформировать собственников помещений. Выполнение таких работ и услуг осуществляется за счет средств, поступивших от оплаты работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (капитальному ремонту) в текущем году. Обязательства, не исполненные в связи с устранением угрозы жизни и здоровья проживающих в многоквартирном доме, устранением последствий аварий или угрозы наступления ущерба общему имуществу собственников помещений, а также в связи с предписанием контрольных и надзорных органов подлежат переносу на следующий год.
Информирование собственников помещений осуществляется, путем вывешивания уведомления на входных дверях каждого подъезда. Собственники помещений не вправе требовать изменения размера платы, если оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы.
11. Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, проводимом в форме личного присутствия или заочного голосования, не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в следующем порядке:
11.1. Органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) - органы власти устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, если собственники помещений не приняли решение об утверждении платы и перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подготовленных управляющей организацией, путем издания нормативного правового акта.
11.2. Органы власти устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для многоквартирных домов, в которых доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет менее чем пятьдесят процентов.
Реализуя полномочие по установлению размера платы за ремонт и содержание жилого помещения, органы власти должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений: размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны перечню, объемам и качеству услуг и работ.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом обоснованных предложений управляющей организации.
Перечни и сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества формируются управляющей организацией в зависимости от элементов благоустройства дома, его характеристик, результатов осмотров общего имущества индивидуально для каждого многоквартирного дома, исходя из состава общего имущества в этом доме, его технического состояния, климатических условий, перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, с учетом уровня доступности платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений и составляются на срок действия договора, но не менее чем на один год.
11.3. Если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об утверждении платы и перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме или отказались от проведения общего собрания собственников помещений, то управляющая организация должна представить в органы власти следующие документы:
копию договора управления (договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устав ТСЖ, ЖСК, ЖК и договор с собственниками помещений);
протокол общего собрания, подписанный инициатором (председателем) такого собрания об отказе собственников помещений от утверждения размера и перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества или копия уведомления собственников помещений о необходимости проведения общего собрания по принятию решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения;
справочный материал о составе и количественных показателях многоквартирного дома (площадь жилых и нежилых помещений, количество подъездов, площадь крыши и пр.) в объеме необходимом для проверки правильности расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
акты осмотра общего имущества;
журналы регистрации неисправностей;
планируемый перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
сметы расчетов;
расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
11.4. Органы власти в течение 30 дней с момента получения документов обязаны:
проверить расчеты стоимости планируемых услуг и работ;
проверить правильность расчета размера платы для собственников помещений;
проверить сроки выполнения планируемых работ и услуг;
при правильности расчетов издать распорядительный акт об установлении размера платы для собственников помещений данного многоквартирного дома с предлагаемым перечнем работ и услуг;
при обнаружении ошибок в расчетах или предлагаемых мероприятиях по устранению дефектов предложить управляющим организациям, произвести перерасчет размера платы с учетом выявленных недостатков в срок не более месяца и после устранения ими замечаний издать распорядительный акт в течение 10 рабочих дней после устранения замечаний;
опубликовать распорядительный акт в установленном порядке.
Органы власти и управляющие организации обязаны руководствоваться следующими принципами:
перечни услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества должны разрабатываться с учетом достигнутого уровня платежей граждан;
размер платы за жилое помещение должен быть адресным по отношению к конкретному многоквартирному дому;
размер платы за жилое помещение должен регулироваться сроками исполнения обязательств на период действия договорных отношений.
При соблюдении данных принципов, органы власти вправе устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда используя расчеты, предоставленные управляющей организацией для собственников помещений в многоквартирном доме.

Отчетность управляющей организации

12. Управляющая организация обязана предоставить собственникам помещений или уполномоченному собственниками лицу, в первый квартал текущего года за прошедший, письменный отчет об исполнении условий договора, если иной срок не предусмотрен в договоре. Отчет должен содержать следующие сведения: сумма средств собственников, начисленных и поступивших управляющей организации в отчетный период, перечень исполненных управляющей организацией обязательств (работ и услуг), а также сумма средств накопленных для проведения капитального ремонта общего имущества, или оставшихся в связи с не исполнением обязательств.

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом, договора на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

13. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
14. Решение собственников помещений о выборе или об изменении способа управления этим домом должно быть подтверждено протоколом общего собрания.
15. Изменение условий договора с управляющей организаций, выбранной по результатам открытого конкурса производится в порядке, предусмотренном частью 10 пункта 41 Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
16. Изменение условий договора с управляющей организаций, выбранной общим собранием собственников помещений осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к договору при наличии согласия сторон такого договора.
Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Факт не исполнения условий договора должен быть документально подтвержден актами, подписанными сторонами договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
17. При принятии решения о выборе нового способа управления или выборе иной организации инициатор общего собрания обязан включить в повестку общего собрания следующие вопросы, подлежащие голосованию:
об отказе от исполнения договора с предыдущей организацией;
о выборе уполномоченного собственниками лица с правом уведомления им предыдущей организации о расторжении договора и сроках передачи технической и иной документации на многоквартирный дом;
о возмещении предыдущей организации убытков, связанных с досрочным расторжением договора (при их наличии).
Лица, осуществляющие управление многоквартирным домом вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением данных требований.