АКТИВНАЯ ПОЗИЦИЯ СОБСТВЕННИКА, НОВОСТИ, Обсуждение текущих вопросов и проблем Опции

[Upravdom]

Вопрос о том, что такое «ТСЖ» и чем оно отличается от «УК», с завидной регулярностью задают нам жители во время встреч.

Собственникам чаще всего трудно понять - зачем нужно привлекать стороннюю организацию (УК) для управления домом, если уже существует легально созданное товарищество собственников жилья, готовое взвалить на себя весь груз ответственности? Чаще всего в этот момент они не понимают, о каком именно грузе идет речь.

Управление домом - задача не из легких. Тому, кто намерен этим заниматься, придется решать технические, ресурсные, финансовые задачи, разбираться с трубами, нагревателями, наемными служащими и городскими организациями.

Это управленческая работа. Неудивительно, что эта сложная и ответственная работа в итоге достается тем, кто обладает достаточным уровнем профессионализма для ее выполнения. Этим «кем-то» и становится управляющая компания.

ТСЖ в такой схеме играет роль основного заказчика, контролирует выполнение работы, ее качество и своевременность.

Деятельность УК, как и любая другая работа «с людьми», иногда вызывает нарекания у собственников жилья.

Жители многоквартирных домов, безусловно, могут отказаться от услуг или откорректировать их стоимость. Но это относится только к сервисным услугам.

«Проще говоря, содержание инженерных систем и сооружений, обеспечивающих жизнедеятельность дома, имеет определенную стоимость, снижать которую до бесконечности, а тем более отказаться от этих услуг, невозможно. Но жители могут откорректировать, к примеру, графики и качество уборки мест общего пользования.

Если с базовыми услугами (Решение горсовета № 74), предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии.

[Upravdom]

Входит ли в обязанности управляющей компании уборка подъездов ?

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ (который является неотъемлемой частью договора управления многоквартирным домом), условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно ст.ст. 162-164 ЖК РФ и частью 2 ст. 18 Федерального закона от 24.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» объём ответственности управляющих организаций не может быть больше, чем объём обязательств по соответствующему договору, заключённому собственниками помещений с управляющими организациями.

[Ches]

Если с базовыми услугами (Решение горсовета № 74), предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии.

Господин Upravdom, вы мне так и не разьяснили, ссылаясь на мою демагогию про необходимость расчистки города и прочее - вы, как член партии ЕР выполняете её указания и поддерживаете её политическую точку зрения или как?

[Ches]

Если с базовыми услугами (Решение горсовета № 74), предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии.

Господин Upravdom, вы мне так и не разьяснили, ссылаясь на мою демагогию про необходимость расчистки города и прочее - вы, как член партии ЕР выполняете её указания и поддерживаете её политическую точку зрения или как?

Чуть расширю вопрос - Вы осознаёте что вся эта, всероссийская вакханалия организованна вашей партией и вы являетесь прямым участником? Даже не так - исполнителем. На любые мои возражения, крики - не конструктивно! Да какой конструктив, если от попила бюджета все жизеют. Мне лично хватило расчёта промывки отопления.

[Бидонский]

Подскажите пожалуйста. Купили пару лет назад счётчик на горячую воду. Можно ли его ставить на холодную. Если нет, то почему? И кто должен оплачивать установку счётчика в неприватизированной квартире?

Сообщение отредактировал Бидонский - 22.1.2011, 20:18

[Upravdom]

Если с базовыми услугами (Решение горсовета № 74), предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии.

Господин Upravdom, вы мне так и не разьяснили, ссылаясь на мою демагогию про необходимость расчистки города и прочее - вы, как член партии ЕР выполняете её указания и поддерживаете её политическую точку зрения или как?

К вашему сведению я ни в каких партиях ранее не состоял. В Единую Россию вступил по убеждению, ибо это единственная партия реальных дел, а не бла-бла-бла. Как член партии я выполняю решения партии. Но это не значит, что я не критикую, не заостряю внимания на ошибках рядовых членов партии и руководства. С программой и уставом партии согласен полностью.

Если с базовыми услугами (Решение горсовета № 74), предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии.

Господин Upravdom, вы мне так и не разьяснили, ссылаясь на мою демагогию про необходимость расчистки города и прочее - вы, как член партии ЕР выполняете её указания и поддерживаете её политическую точку зрения или как?

Чуть расширю вопрос - Вы осознаёте что вся эта, всероссийская вакханалия организованна вашей партией и вы являетесь прямым участником? Даже не так - исполнителем. На любые мои возражения, крики - не конструктивно! Да какой конструктив, если от попила бюджета все жизеют. Мне лично хватило расчёта промывки отопления.

Когда вы говорите о попиле бюджета, приводите конкретные примеры. Без конкретики - бла-бла-бла. Про промывку отопления можно спорить о технологиях промывки, а далее о её цене, но с калькулятором в руке. Не помню с кем ранее дискутировал о промывке. Может и с вами. Те расчеты учитывали технологии прошлого века и были построены по тому принципу, как бы вы это делали своему соседу. В любом случае цену определяет рынок. Пока же, по той цене промывку системы отопления мне никто не предлагал.

Предложите - соглашусь.

Сообщение отредактировал Upravdom - 22.1.2011, 21:28

[Ches]

Подскажите пожалуйста. Купили пару лет назад счётчик на горячую воду. Можно ли его ставить на холодную. Если нет, то почему? И кто должен оплачивать установку счётчика в неприватизированной квартире?

Всё очень просто. Ставит его можно только туда, куда предписывает производитель. Если он разрешает ставить на холодную, то никаких проблем. Если про холодную не заикается, значит нельзя. Вообще то настоящие счётчики горячей воды не работают ниже определённой температуры, т.к. не считают холодную воду горячей.

Если с базовыми услугами (Решение горсовета № 74), предоставляемыми управляющей компанией, все ясно, и необходимость оказывать эти услуги жильцам жестко вписана в соответствующие документы и гарантирована законом, то так называемые дополнительные услуги - широкое поле для фантазии.

Господин Upravdom, вы мне так и не разьяснили, ссылаясь на мою демагогию про необходимость расчистки города и прочее - вы, как член партии ЕР выполняете её указания и поддерживаете её политическую точку зрения или как?

К вашему сведению я ни в каких партиях ранее не состоял. В Единую Россию вступил по убеждению, ибо это единственная партия реальных дел, а не бла-бла-бла. Как член партии я выполняю решения партии. Но это не значит, что я не критикую, не заостряю внимания на ошибках рядовых членов партии и руководства. С программой и уставом партии согласен полностью.

Спасибо!

[Бидонский]

Cпасибо за разъяснение по поводу счётчика. А по поводу его установки? Кто и за чей счёт устанавливается счётчик в неприватизированной квартире, где проживает ветеран труда?

Сообщение отредактировал Бидонский - 26.1.2011, 18:30

[Upravdom]

Cпасибо за разъяснение по поводу счётчика. А по поводу его установки? Кто и за чей счёт устанавливается счётчик в неприватизированной квартире, где проживает ветеран труда?

На практике наниматели устанавливают за свой счет.
С 100% уверенностью ответить сложно. Законодательно не урегулировано, что такое капитальный ремонт, текущий ремонт, модернизация. Имеются только разные рекомендтельные документы. Я бы относил установку счетчиков к модернизации инженерных систем. В этом случае установку необходимо производить собственнику помещения, т. е. за его счет. Попробуйте обратиться к собственнику с заявлением. Из его ответа вы и узнаете, какую позицию занимает собственник.

[Upravdom]

УВАЖАЕМЫЕ СОБСТВЕННИКИ,
ООО УК "Наш дом" формирует заявку на участие в капитальном ремонте домов в 2011 году. Просьба сообщить о своих предложениях и готовности к оплате собственниками не менее 5% от стоимости ремонта.

[Upravdom]

На получение денег для капитального ремонта ТСЖ пользуется преимущественным правом, но гарантии нет. Домов много, а денег раз и обчелся.

Так же, преимуществом пользуется капитальный ремонт кровли и утепление фасадов панельных домов.

Без ТСЖ шансов получить деньги практически нет. Для создания ТСЖ необходимо определиться, кто готов стать Председателем правления ТСЖ, членом правления, членом ревизионной комиссии - разумеется с их согласия. Если такая инициативная группа будет, мы готовим необходимую документацию и проводим общее собрание собственников, на котором решаем вопрос о создании ТСЖ и утверждаем виды капитального ремонта, их предельную стоимость и размер оплаты собственниками (не менее 5%)

[Vic]

To Upravdom. Красноармейская 11, 3-й подъезд, не горит лампочка над входом. Причину не знаю.

[Upravdom]

По многим обращениям жителей, связанных с хищением электроэнергии и необходимом доступе в квартиру выкладываю подборку законодательных актов:

Проникновение в жилые помещения

Конституция РФ и жилищный кодекс устанавливают две возможности проникновения в жилое помещение помимо воли указанных лиц:
- на основании судебного решения,
- в случае, установленном федеральным законом.


Вариант 1. Получение судебного решения.

В соответствии с п. 2 Постановления Пленума ВС РФ № 13 от 24.12.1993 г. исходя из того, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения, районные, городские суды, суды субъектов РФ должны рассматривать материалы, подтверждающие необходимость проникновения в жилище, если таковые представляются в суд. Соответственно, материалы обосновывающие необходимость проникновения жилые помещения могут предоставляться в районные суды для вынесения соответствующего решения. Этот вариант длительный и требует конкретных доказательств.

Вариант 2. Проникновение в случае, установленном законом.

Часть 3 ст. 3 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Соответственно, кодекс выделяет 2 условия возможности проникновения:
- в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом;
- в определенных Кодексом целях.

На сегодняшний день существуют следующие федеральные законы, допускающие проникновение в жилище в описанном выше случае.

1. Закон РФ «О милиции».
В соответствии со ст. 11 данного закона сотрудники милиции при исполнении служебных обязанностей вправе входить беспрепятственно в жилые и иные помещения граждан, на принадлежащие им земельные участки, на территорию и в помещения, занимаемые организациями, и осматривать их при преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, либо при наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление, произошел несчастный случай, а также для обеспечения личной безопасности граждан и общественной безопасности при стихийных бедствиях, катастрофах, авариях, эпидемиях, эпизоотиях и массовых беспорядках. При этом, о всех случаях проникновения в жилище против воли проживающих в нем граждан милиция уведомляет прокурора незамедлительно, но не позднее 24 часов.

2. Федеральный закон «Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей".
В соответствии с ч. 2 ст. 25 данного закона. В ходе проведения работ по ликвидации чрезвычайных ситуаций спасатели имеют право на беспрепятственный проход на территорию и производственные объекты организаций, в жилые помещения для проведения работ по ликвидации чрезвычайных ситуаций.

3. Федеральный закон «О пожарной безопасности».
В соответствии со ст. 6 данного закона Главный государственный инспектор Российской Федерации по пожарному надзору и должностные лица органов пожарного надзора при осуществлении надзорной деятельности имеют право входить беспрепятственно в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, в жилые и иные помещения, на земельные участки граждан при наличии достоверных данных о нарушении требований пожарной безопасности, создающем угрозу возникновения пожара и (или) безопасности людей.

4. Федеральный закон «О государственной границе РФ».
В соответствии со ст. 30 закона Пограничные органы в пределах приграничной территории имеют право входить в любое время суток в жилые и иные помещения граждан, на территории и в помещения предприятий, учреждений, организаций, кроме имеющих дипломатический иммунитет, и осматривать их при преследовании лиц, в отношении которых имеются достаточные основания подозревать их в нарушении режима Государственной границы. Если вход в жилое помещение осуществлен без согласия проживающих в нем лиц, об этом в течение 24 часов уведомляется прокурор.

5. Федеральный закон «О Федеральной службе безопасности».
В соответствии со ст. 13 данного закона Органы федеральной службы безопасности имеют право беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения, на принадлежащие им земельные участки, на территории и в помещения предприятий, учреждений и организаций независимо от форм собственности в случае, если имеются достаточные данные полагать, что там совершается или совершено общественно опасное деяние, выявление, предупреждение, пресечение, раскрытие и расследование которого отнесены законодательством Российской Федерации к ведению органов федеральной службы безопасности, а также в случае преследования лиц, подозреваемых в совершении такого деяния, если промедление может поставить под угрозу жизнь и здоровье граждан. Обо всех таких случаях вхождения в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения органы федеральной службы безопасности уведомляют прокурора в течение двадцати четырех часов.

6. Федеральный закон «О государственной охране».
В соответствии со ст. 15 данного закона Федеральные органы государственной охраны в целях осуществления государственной охраны имеют право беспрепятственно входить в жилые и иные принадлежащие гражданам помещения и на принадлежащие им земельные участки, на территории и в помещения организаций независимо от форм собственности при пресечении преступлений, создающих угрозу безопасности объектов государственной охраны, а также при преследовании лиц, подозреваемых в совершении таких преступлений, если промедление может создать реальную угрозу безопасности объектов государственной охраны.

Кроме того принцип неприкосновенности жилища может быть ограничен при введении чрезвычайного положения и режима контртеррористической операции.

[Upravdom]

Особенности оплаты лифта и вывоза бытовых отходов

Дата публикации: 27 сентября 2007
Источник: ЖКХ — журнал руководителя и главного бухгалтера
Автор: Дмитрий Гордеев

Органы местного самоуправления (далее — ОМС) привыкли устанавливать цены за пользование лифтом и вывоз бытовых отходов не только для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, но и для собственников помещений. Причем плата рассчитывалась в зависимости от количества потребителей. Сейчас такие платежи нередко, как и раньше, обозначаются отдельными строками в платежных документах. Это является нарушением положений ч. 1 и 2 ст. 154 ЖК РФ. Новый Жилищный кодекс значительно уменьшил правомочия ОМС и упорядочил правомочия собственников помещений, товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ТСЖ, ЖСК) по регулированию размера платы за работы и услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Несмотря на это на практике встречается много перекосов в оплате содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Часть собственников помещений в многоквартирных домах (далее — собственники помещений) сегодня еще дистанцируется от общих расходов, в т. ч. из-за непонимания содержания своего статуса. Иногда можно услышать утверждения обывателей: «Квартира — моя, а дом — муниципальный». Это следствие недостаточной правовой грамотности и неправильной инфор­мированности граждан, а также применения заниженных по популистским мотивам регулируемых цен на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах вместо реализации процедур предоставления адресных субсидий.

Муниципальные образования как собственники помещений должны нести расходы пропорционально своей доле в общем имуществе в отдельно взятом многоквартирном доме наравне с другими собственниками. Данная норма закона не ограничивает возможность выделения государством или муниципалитетами средств на восстановление жилья. Согласно ст. 165 ЖК РФ ОМС вправе выделять средства на капитальный ремонт многоквартирных домов. Опыт последних лет свидетельствует о том, что доходная база местных бюджетов сегодня недостаточна даже для ликвидации аварийности многоквартирных домов. Подавляющая часть муниципальных образований (около 90%) в настоящее время является реципиентами. Проблема ликвидации ветхого и аварийного жилья, а также восстановления жилья с высокой степенью износа не может быть решена без государственного участия. В большинстве муниципальных образований состояние многоквартирных домов ухудшается из года в год несмотря на то, что с 1991 г. муниципалитеты обязаны осуществлять капитальный ремонт многоквартирных домов* и плата населения растет, превышая темпы роста инфляции. Решение об освобождении собственников от бремени расходов на содержание общего имущества и о публичном возложении на муниципалитеты обязанности по выполнению капитального ремонта может привести многоквартирные дома к состоянию полной разрухи. Для восстановления жилья (в т. ч. ремонта изношенного лифтового оборудования) объективно необходимо объединить усилия как государства (Российской Федерации и регионов) и муниципалитетов, так и собственников помещений.

Обсуждение и споры вызвал вопрос о правомерности установления размера платы за лифт, сбор и вывоз бытовых отходов, исходя из количества потребителей, как это делается, например, при оплате услуг холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газо- и электроснабжения при отсутствии приборов учета. Склонность к такому подходу объясняется, скорее всего, психологическим восприятием граждан, связанным с зависимостью объема услуг от числа потребителей, которые ими пользуются, а также с тем, что ОМС продолжают регулировать цены на потенциально конку­рентные услуги даже тогда, когда это не основано на федеральном законодательстве. Кроме того, ОМС имеют привычку устанавливать и применять при расчете платы за сбор и вывоз бытовых отходов нормативы образования (накопления) бытовых отходов.

До 14 сентября 2004 г. деятельность по обслуживанию лифтов и вывозу бытовых отходов относилась к коммунальным услугам. В пункте 4 Положения о предоставлении гражданам субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, утв. постановлением Правительства РФ от 02.08.99 № 887 (с изм. от 01.07.02; 21.01.03), было указано, что «при расчете величины субсидий на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, горячее водо­снабжение, газоснабжение и электроснабжение, вывоз бытовых отходов, обслуживание лифтового хозяйства и др.) недопустимо исключение отдельных видов фактически предоставляемых услуг». Действующее жилищное законодательство не допускает включения содержания лифта, мусоропровода и вывоза бытовых отходов в состав коммунальных услуг. Часть4ст. 154 ЖК РФ устанавливает закрытый перечень коммунальных услуг, включающий холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в т. ч. поставку бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в т. ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Состав этого перечня обу­словлен включением в него тех видов деятельности, которые связаны с обеспечением комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях. Большинство этих видов деятельности связывает то, что они осуществляются в виде подачи ресурсов (холодной и горячей воды, газа, электрической и тепловой энергии) в жилое помещение по присоединенной сети и отвода бытовых стоков. В виде исключения в состав коммунальных услуг включена поставка твердого топлива как разновидность теплоснабжения при наличии печного отопления и бытового газа в баллонах при отсутствии сетевого газоснабжения и электроплит. Два последних вида коммунальных услуг не связаны с подачей ресурсов по присоединенной сети. Тем не менее, они служат тем же целям, что и сетевое газоснабжение и централизованное отопление, — обеспечению комфортных условий проживания граждан в жилых помещениях (поддержанию необходимой температуры, предоставлению возможности приготовления пищи, подогрева воды и др.). Потребление коммунальных услуг гражданами происходит непосредственно в жилом помещении. Включение в их состав поставки твердого топлива и бытового газа в баллонах позволило усилить социальную защиту граждан, проживающих в частном секторе и имеющих в жилых помещениях только часть удобств. Таким образом, плата за лифт, а также за сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов не может устанавливаться в рамках процедур определения тарифов на коммунальные услуги**. В части 2 ст. 154 ЖК РФ под платой за жилое помещение собственника помещения понимается плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, а также текущему и капитальному ремонту общего имущества в нем. Это подтверждается нормой подп. «д» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, которая относит сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отхо­дов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме, к деятельности по содержанию общего имущества. Указанная норма применима и до того, как земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, войдет в состав общего имущества. Жилищное законодательство не предусматривает возможности выделения платы за лифт из платы за содержание и ремонт жилого помещения (т. е. платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме). Если возможность установления ОМС размера платы за содержание и ремонт жилого помещения ограничена двумя условиями, то в этих случаях они могут учитывать стоимость содержания и ремонта лифта в качестве одной из составляющих платы за содержание и ремонт жилого помещения. Основным способом определения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме является решение, принятое собственниками помещений на общем собрании, либо решение ТСЖ (ЖСК). В зависимости от выбранного способа управления решение об определении размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимается:

- в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ (ЖСК);

- на общем собрании собственников помещений (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

- в многоквартирном доме, где созданы ТСЖ (ЖСК), — органами управления указанных организаций в соответствии с их уставом (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ).

Размер платы за пользование жилым помещением (за наем), его содержание и ремонт для нанимателей жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда всегда устанавливают ОМС, а в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — соответствующий орган государственной власти субъекта РФ (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ). На основании ч. 3 ст. 156 ЖК РФ указанные органы публичной власти вправе определять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для собственников помещений, которые не решили, каким способом будет управляться их многоквартирный дом. Это первое правомочие ОМС устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. С момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.) до проведения ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации в порядке, предусмотренном постановлением Правительства РФ от 06.02.06 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», ОМС не вправе устанавливать для собственников жилых помещений размер платы за их содержание и ремонт. Если такая необходимость назрела, то нужно организовать проведение общего собрания собственников помещений или при наличии оснований провести открытый конкурс по выбору управляющей организации. Если собственниками помещений не принято решение о способе управления многоквартирным домом, то согласно п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается ОМС (в субъектах РФ — городах федерального значения Мо­скве и Санкт-Петербурге — соответствующими органами государственной власти) по результатам открытого конкурса. Размер платы устанавливается равным цене договора управления многоквартирным домом, которая приравнивается к размеру указанной в конкурсной документации платы за содержание и ремонт жилого помещения. Это жесткое императивное требование достаточно часто нарушалось, когда ОМС устанавливали для собственников размер платы за содержание и ремонт жилого помещения после 1 марта 2005 г. Для них нередко устанавливалась заниженная плата, приравненная к плате, установленной для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда. Такая практика неправомерна. Существует и второе правомочие ОМС устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Согласно ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, его устанавливают ОМС (в городах Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти). Но эта норма не может быть применена при всех способах управления многоквартирными домами. Если многоквартирным домом управляет ТСЖ (ЖСК), в соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ (ЖСК), связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ (ЖСК) в соответствии суставом организации. При указанном способе управления решение о размере платы на общем собрании собственников помещений вообще не может приниматься, следовательно, норма ч. 4 ст. 158 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом ТСЖ (ЖСК) также неприменима.

В многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ или ЖСК, а управление осуществляется непосредственно собственниками помещений или управляющей организацией, согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года. Но договор с управляющей организацией заключается в соответствии со ст. 162 ЖК РФ, устанавливающей перечень существенных условий договора управления многоквартирным домом. Одним из таких условий является порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). То есть в договоре управления должно быть прямо указано, как рассчитывать размер платы за со­держание и ремонт жилого помещения.

Договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений. Согласно ч. 1ст. 162 ЖК РФ договор управления является ничтожным*, если на общем собрании собственников помещений не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В связи с этим у ОМС отсутствуют основания для установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае реализации способа управления многоквартирным домом управляющей организацией.

С учетом указанных требований Жилищного кодекса РФ для применения ч. 4 ст. 158 ЖК РФ остается только способ непосредственного управления многоквартирным домом. В связи с этим п. 36 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливает следующее. Если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то его устанавливают ОМС (в субъектах РФ — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта РФ) в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ. Применение в этом случае метода запроса котировок цен на одноименные работы и услуги представляется более целесообразным, нежели метод калькулирования затрат.

Таким образом, ОМС имеют право устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (с включением в ее состав стоимости содержания и ремонта лифтового оборудования, а также сбора и вывоза бытовых отходов) для собственников помещений только в двух случаях:

- если собственники помещений не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом

(ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме);

- если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом,

но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ; п. 36 Правил содержания общего имущества в много­
квартирном доме).

В части 2 ст. 156 ЖК РФ установлена норма, в соответствии с которой размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется, исходя из занимаемой общей площади жилого помещения (в отдельных комнатах в общежитиях — исходя из площади отдельных комнат). Это правило касается только определения платы для указанных нанимателей. Следует обратить внимание на то, что Жилищный кодекс РФ прямо не требует определять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, исходя из занимаемой общей площади. В этом нет необходимости, поскольку определение размера платы собственников помещений основывается на определении бремени расходов на содержание общего имущества, исходя из доли, определяемой из соотношения площадей. Применение иных подходов здесь невозможно.

Лифт, механическое и электрическое лифтовое оборудование, мусоропровод и мусороприемные камеры входят в состав общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; подп. «а» и «д» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, включается в состав общего имущества в случае, если его границы определены на основании данных государственного кадастрового учета (ст. 16 Федерального закона от 29.12.04 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»; ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; подп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая оборудование контейнерных площадок для сбора бытовых отходов (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ; подп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме), могут входить в состав общего имущества многоквартирного дома, если в него входит земельный участок. Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения обязан нести расходы на его содержание, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на него путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (включая лифт и мусоропровод), бремя которых несет собственник помещения, определяется его долей в праве общей собственности на имущество в таком доме (ч. 3 ст. 30; ч. 2 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). Доля собственника помещения в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ пропорциональна размеру общей площади его помещения. Собственники не вправе самостоятельно распреде­лять общие затраты на содержание лифта, мусоропровода и вывоз бытовых отходов. Они обязаны на общем собрании утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (включая лифт и мусоропровод, услуги по сбору и вывозу бытовых отходов), условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме). В соответствии с ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Это требование в равной мере относится ко всем собственникам помещений. Режим общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) на общее имущество собственников помещений предполагает равные права у всех собственников помещений на владение, пользование и распоряжение общим имуществом, а также одинаковое распределение расходов на его содержание.

В соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в т. ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровье граждан; сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. «б» и «г» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквар­тирном доме).Твердые и жидкие бытовые отходы образуются в результате жизнедеятельности граждан, пользования ими жилыми помещениями, а также деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся различными нежилыми помещениями в многоквартирном доме. Как известно, ни управляющая организация, ни ТСЖ (ЖСК), ни организации, привлекаемые при непосредственном управлении многоквартирным домом, не могут экономически и не должны юридически выполнять какие-либо услуги и работы без соответствующей оплаты. Следовательно, обеспечение надлежащего санитарно-эпидемиологического состояния путем заказа деятельности по сбору и вывозу твердых и жидких бытовых отходов является обязанностью собственников по содержанию принадлежащего им имущества (помещений) в рамках реализации выбранного способа управления многоквартирным домом.

В целом содержание общего имущества (включая лифт, мусоропровод и вывоз бытовых отходов) — это составная часть бремени собственников помещений по содержанию принадлежащего им имущества, а не вид коммунальных услуг. Такая обязанность установлена ст. 210 ГК РФ и действует с 1 января 1995 г. Жилищный кодекс РФ в ч. 3 ст. 30 и ч. 1 ст. 39 воспроизводит эту норму Гражданского кодекса РФ применительно к общему имуществу собственников помещений.

При таком порядке распределения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (включая лифт и мусоропровод) любые собственники как по субъектному (граждане, организации, публично-правовые образования), так и по объектному (собственники жилых или нежилых помещений) признаку несут бремя, исходя из объективного показателя. Показателем является доля каждого собственника, рассчитанная как отношение площади принадлежащих собственнику помещений к суммарной площади помещений (индивидуально определенных объектов недвижимости), при­надлежащих всем собственникам помещений (т. е. за вычетом помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества собственников помещений). При этом в соответствии с законодательством Российской Федерации не имеет значения, сколько лиц проживает в жилом помещении.

Собственники помещений на общем собрании или органы управления ТСЖ (ЖСК) не вправе устанавливать меньший размер платы* за содержание лифта собственникам, проживающим на нижних этажах многоквартирного дома, вычитая эксплуатационные расходы на его содержание (например, на оплату лифтера, уборку и т. п.). Полное или частичное освобождение отдельных собственников помещений от расходов на содержание и ремонт лифта будет противоречить им­перативным нормам ст. 210 ГК РФ, ст. 30, 36, 39 и 158 ЖК РФ. Необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом должны быть одинаковыми для всех собственников помещений. Это касается и условий о размере платы различных собственников. Расходы на ремонт таких элементов общего имущества, как кабина лифта, механическое и электрическое лифтовое оборудование, должны оплачиваться всеми собственниками. Освобождение части собственников помещений от бремени расходов на содержание лифта, механического, электрического и иного лифтового оборудования, входящего в состав общего имущества, по решению общего собрания представляется маловероятным. Эти расходы в равной степени лягут на тех, кто голосовал за принятие такого решения, против него либо вовсе не принимал участия в голосовании. При этом общие расходы будут превышать расходы на содержание общего имущества, определенные пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме. Если рассматриваемое решение о перераспределении долей несения бремени содержания не будет принято требуемым большинством, между гражданами может возникнуть конфликт.

В соответствии с Конституцией РФ в Российской Федерации равным образом защищаются частная, государственная, муниципальная собственность и иные ее формы (ч. 2 ст. 8). Такой подход законодателя представляется соответствующим Основному закону государства. То есть никаких специальных (заниженных или завышенных) размеров платы за содержание и ремонт общего имущества (включая лифты, мусоропровод, сбор и вывоз бытовых отходов) для какой-то одной категории собственников не может быть установлено. В соответствии со ст. 154 ЖК РФ структура платы нанимателей жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, и собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах идентична (за исключением платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме). Для лиц обеих категорий плата за содержание и ремонт жилого помещения входит в плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в нем.

Муниципалитеты Москвы и Санкт-Петербурга вправе уменьшить размер платы для нанимателей принадлежащих им жилых помещений по сравнению с размером, установленным для собственников помещений. При этом сами публичные собственники несут ответственность за полную оплату содержания и ремонта общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на общее имущество. В прежние годы размер платы за содержание и ремонт лифта повсеместно рассчитывался, исходя из численности граждан, зарегистрированных по месту жительства. При этом жители первого и второго этажей зачастую не оплачивали услуги по пользованию лифтом. В тех социально-экономических условиях такой подход был обоснованным. Во-первых, 96% от стоимости содержания и ремонта жилья оплачивало государство, а во-вторых, миграция населения была ничтожно мала — число прописанных граждан, как правило, со­ответствовало числу фактически проживавших. В современных условиях содержание и ремонт лифтов должны оплачивать все собственники помещений. При этом в случае освобождения государством части собственников от несения бремени расходов (при принятии нормы, освобождающей собственников, проживающих на первом и втором этажах, от оплаты расходов на содержание лифта) автоматически увеличится платежная нагрузка на остальных собственников помещений. Следует помнить, что собственники помещений владеют общим имуществом (включая лифт и мусоропровод) на праве общей долевой собственности и вынуждены нести ответственность за его состояние независимо от факта пользования им (см., например, ч. 11 ст. 155 ЖК РФ). При этом лифт может не использоваться не только гражданами, проживающими на определенных этажах. Им могут не пользоваться отдельные категории граждан, например инвалиды, больные и престарелые граждане, которые не выходят из своих жилых помещений, спортсмены и просто физически крепкие граждане.

Применявшийся ранее подход к оплате лифта как транспортного средства, исходя из числа пользователей был справедливым и универсальным лишь на первый взгляд. Он основан на том, что тот, кто живет на первом (иногда втором) этаже, никогда не пользуется лифтом и поэтому не должен платить за него. По такой логике собственник нежилого помещения на первом этаже (магазина, кафе, библиотеки и т. п.), вход в которое не совпадает с входом в подъезд, также получит возможность заявить, что не пользуется лифтом.

Как рассчитать размер бремени расходов на содержание лифта или на вывоз бытовых отходов собственника нежилого помещения, в котором по определению не проживают граждане? Иного способа, кроме как исходя из размера доли в общем имуществе, нет. Если исходить из логики «кто пользуется, тот и платит», то можно возложить расходы на содержание крыши на собственников помещений, расположенных на последних этажах, а расходы на содержание подвала и входной двери на собственников помещений на первых этажах. На бытовом уровне гражданами нередко приводятся подобные аргументы. Встречаются и такие заявления: «Почему мы должны нести расходы на содержание соседнего подъезда?». Нормативное закрепление подобной логики может парализовать реализацию бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, ввергнуть собственников помещений в дрязги и споры. Поэтому освобождение от эксплуатационных расходов на обеспечение возможности пользования лифтом (например, расходов на оплату труда лифтера, содержания его рабочего места, на уборку кабины лифта и т. п.)* тех собственников, которые не пользуются им как средством передвижения, юридически неправомерно.

Сообщение отредактировал Upravdom - 11.2.2011, 7:11

[Ches]

На многих домах мы поначалу сами инициировали общие собрания по включению в перечень работ ремонт межпанельных швов. Ни на одном доме положительного решения общего собрания не получили. Потом нашлись такие, которые ткнули нас носом в Жилищный Кодекс и заявили, что УК не может быть инициатором общего собрания.

Я правильно понял, что протечка межпанельных швов - вина попавших между этих швов?

[Upravdom]

На многих домах мы поначалу сами инициировали общие собрания по включению в перечень работ ремонт межпанельных швов. Ни на одном доме положительного решения общего собрания не получили. Потом нашлись такие, которые ткнули нас носом в Жилищный Кодекс и заявили, что УК не может быть инициатором общего собрания.

Я правильно понял, что протечка межпанельных швов - вина попавших между этих швов?

Вина многих в первую очередь в том, что они не хотят понять основного, что за устранение протечек через межпанельные швы необходимо вносить плату. А если кто понимает, то не согласен быть инициатором собрания.

О решениях общего собрания разговор отдельный. Для этого необходимо вносить в Жилищный Кодекс кардинальные изменения.

[Ches]

На многих домах мы поначалу сами инициировали общие собрания по включению в перечень работ ремонт межпанельных швов. Ни на одном доме положительного решения общего собрания не получили. Потом нашлись такие, которые ткнули нас носом в Жилищный Кодекс и заявили, что УК не может быть инициатором общего собрания.

Я правильно понял, что протечка межпанельных швов - вина попавших между этих швов?

Вина многих в первую очередь в том, что они не хотят понять основного, что за устранение протечек через межпанельные швы необходимо вносить плату. А если кто понимает, то не согласен быть инициатором собрания.

Этот пункт так же не входит в понятие "кап.ремонт"?
Всё чудесатее и чудесатее...

[Upravdom]

Этот пункт так же не входит в понятие "кап.ремонт"?
Всё чудесатее и чудесатее...

А при чем здесь капремонт? Мы говорим о протечках или о капремонте? В данном случае не важно какой здесь ремонт. За любой вид ремнта необходимо набрать не менее 2/3 голосов.

[Ches]

Этот пункт так же не входит в понятие "кап.ремонт"?
Всё чудесатее и чудесатее...

А при чем здесь капремонт? Мы говорим о протечках или о капремонте? В данном случае не важно какой здесь ремонт. За любой вид ремнта необходимо набрать не менее 2/3 голосов.

Бомба в голову.
А по фиг что вы там платили - услуга платная.

[Gennadiy as Keni...]

Проще говоря любой каприз за ваши деньги.