ЖКХ в вопросах и ответах Опции

[Upravdom]

Вопрос:
Скажите пожалуйста, какие именно нормативные и правовые акты (название,номер,дата) не разрешают размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями? Заранее спасибо за профессиональный подход к своим обязанностям и информировании граждан!
Ответ:

Такой запрет содержат:

СНиП 2.08.01-89* ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ

СНиП 31-01-2003 ЗДАНИЯ ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ

Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ»

[Upravdom]

Земельный участок многоквартирного дома



Принято Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 № 12-П

"По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова"

В Постановлении от 28.05.2010 № 12-П Конституционным Судом РФ (КС РФ) был рассмотрен вопрос касательно конституционности положений Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Жилищного и Земельного кодексов РФ, которые касаются получение права на земельный участок собственниками помещений многоквартирного дома, а также права на приобретение этих участков, на месте которых располагается постройка, в свою собственность в том случае, если строительство дома было завершено до вступления Жилищного кодекса РФ в силу. В Постановлении указывается существование выводов, которые в дальнейшем повлияют не только на исход дела, но и на судебную практику в целом.



Переход к собственникам помещений в многоквартирных домах права общей долевой собственности на земельные участки, расположенные под этими домами

В пункте 2 статьи 36 ЗК РФ указывается, что земельные участки, на которых располагаются сооружения и здания, являющиеся частью общего имущества многоквартирного дома, могут быть предоставлены в общую долевую собственность владельцев на условиях и в порядке, установленных жилищным законодательством.

Как известно, общее имущество многоквартирных домов не обладает потребительской ценностью и предназначается для реализации возможности по использованию этих помещений. Посредством Жилищного кодекса РФ определяется, что в отношении земельного участка устанавливается правило принадлежности, а также условия и специальный порядок перехода указанной территории в общую долевую собственность владельцев помещений.

Исходя из частей 2-5 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, собственность на землю владельцев помещения многоквартирного дома возможна только после завершения строительства здания и произведения его государственного кадастрового учета. Что касается органов государственной власти, то они могут только участвовать в процессе формирования участка земли.

Исходя из вышеуказанных фактов, КС РФ в своем Постановлении от 28.05.2010 № 12-П пришел к выводу относительно того, что для осуществления перехода земельного участка к владельцу помещения на правах общей долевой собственности решение специализированных органов или государственная регистрация этого права не требуются.



Приобретение собственниками помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельные участки, не сформированные до введения в действие Жилищного кодекса РФ

В части 3 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ указывается, что любое лицо, уполномоченное общим собранием владельцев помещений многоквартирного дома, имеет право на обращение в органы государственного или местного самоуправления, подавая заявление о формировании такого участка. Данное условие выполняется только в том случае, если земельный участок не был сформирован до 01.03.2005 года. Территория, на которой размещается многоквартирный дом, становится общей долевой собственностью владельцев помещений на бесплатных условиях с того момента, когда проведено не только формирование многоквартирного дома, но и осуществлен его кадастровый учет.

Вместе с тем, вследствие различного статуса, в котором могут пребывать жилые и нежилые помещения многоквартирных домов, а также из-за различия интересов их владельцев принять решение на общем собрании становится нелегко. Примером такого случая являются ситуации, описанные в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2009 по делу № А31-5577/2008 и от 26.03.2009 по делу № А43-25679/2008-26-315.

В этой ситуации по причине того, что владельцы помещений не могут реализовать свое право на приобретение земельного участка в общую долевую собственность, происходит нарушение важного принципа земельного законодательства, состоящего в единстве судьбы земельных участков и объектов, связанных с ними. Этот факт закреплен в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

Кроме того, так как до обращения уполномоченного лица с соответствующим заявлением владельцы помещений не обладали общей долевой собственностью многоквартирного дома, осуществляя фактическое пользование земельным участком, они не выплачивают налоги, что является еще одним нарушением принципа земельного законодательства о платности использования территорий. Это указывается в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

В своем Постановлении КС РФ указал, что владельцы помещений в многоквартирном доме, который не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, фактически владеют участком на тех же основаниях, что и собственники помещений многоквартирного дома со сформированным земельным участком. Однако, по мнению КС РФ, невозможность потребовать формирования земельного участка без проведения общего собрания ущемляет права лиц на приобретение указанной территории в общую долевую собственность.



Правовая позиция КС РФ по вопросу соответствия Конституции РФ положений, предусматривающих переход в общую долевую собственность земельного участка под многоквартирным домом в силу прямого указания закона, а также регулирующих порядок обращения граждан с заявлением о формировании находящегося под многоквартирным домом земельного участка, который не сформирован до вступления в силу Жилищного кодекса РФ

После рассмотрения дела касательно проверки конституционности частей 2, 3, 5 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ частей 1, 2 статьи 36 ЖК РФ и пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, КС РФ в своем Постановлении от 28.05.2010 № 12-П пришел к следующим выводам:

1. Признать положения частей 2, 5 статьи 16 Закона о введении в действие частей 1, 2 статьи 36 ЖК РФ и пункта 5 статьи 36 ЗК РФ не противоречащими Конституции РФ.

Дело в том, что переход участка земли в общую долевую собственность на указанных условиях осуществляется без необходимости принятия органами местной и государственной власти решения о том, что названные территории могут предоставляться во владение. Также не всегда необходима государственная регистрация перехода права собственности на участок земли. Именно поэтому, выводы Верховного Суда РФ относительно возникновения права общей долевой собственности на участок земли у владельцев помещений в многоквартирном доме были поддержаны КС РФ.

Этот факт иллюстрирует Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Относительно государственной регистрации перехода прав собственности на участок земли, находящийся под многоквартирным домом, ВАС РФ придерживается аналогичной точки зрения. В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» говорится о том, что владельцы помещений владеют правом общей долевой собственности вне зависимости от того, проведена регистрация дома в ЕГРП или нет.

При этом разъяснение Пленума ВАС РФ может быть использовано в отношении территории, которая находится под многоквартирным домом (что отображается в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2009 по делу № А27-4169/2009 и Определении ВАС РФ от 24.09.2009 № ВАС-11835/09 по делу № А65-1651/2009-СА2-34).

2. Признать положения части 3 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ не соответствующими конституционным положениям РФ в той мере, в какой они препятствуют владельцу помещения многоквартирного дома обратиться в органы государственного или местного самоуправления, подав заявление о формировании территории, на которой располагается здание.

После принятия Постановления от 28.05.2010 № 12-П заявление любого владельца помещения, расположенного в многоквартирном доме, которое касается формирования земельного участка на месте расположения здания, должно рассматриваться в качестве основания для проведения подобной деятельности, включая и государственный кадастровый учет постройки.

3. Обязать Федерального законодателя внести изменения в ЖК РФ, уточнив порядок рассмотрения заявления касательно формирования территории, на которой размещается многоквартирный дом, в том случае, если с подобным заявлением обращается владелец помещения этого дома, который не уполномочен на то решением, принятым общим собранием.



Сообщение отредактировал Upravdom - 11.8.2012, 6:05